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우리나라 전역을 들끓게 했던 깡통전세 사기수법에 대해 적어보려고 한다. 부동산에 대해 잘 모르는 세입자들을 도와주고 잘 알려주어야 하는 공인중개사들도 이에 가담하여 더욱 공분을 샀다. 어떤 전세 사기 수법들이 있는지 그리고 예방하기 위해 무엇을 할 수 있는지 알아보고자 한다.
깡통전세란?
전세금보다 주택의 매매가격이 낮아져 세입자가 전세금을 돌려받지 못하거나 주택에 담보가 잡혀 주택이 경매에 넘어가도 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 주택을 말한다. 깡통전세 사기는 시세를 정확하기 파악하기 어려운 신축빌라에서 주로 발생한다.
사기수법
1) 전세 계약을 하고 대항력을 갖추기 전에 집주인이 제삼자에게 집을 팔고 제삼자가 매수하면서 은행에서 근저당권을 설정할 때 은행이 1순위 근저당권자가 되고 세입자는 2순위가 되는데 경매가 진행되면 세입자는 은행보다 순위가 밀리기 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 된다.
2) 빌라 주인이 세입자있는 빌라를 매도하려고 해도 매도가 되지 않을 때 중개인이 접근해서 제삼자를 매수인으로 만들고 빌라를 매수한 후 집주인에게서 수수료를 챙기는 수법이 있다. 이런 경우 매수인 바지사장은 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없다.
3) 임대인과 임차인이 정상적인 임대차 계약을 하고 임차인이 확정일자를 받기 전에 보류를 요청하고 임대인이 담보신탁을 받는 경우 임차인의 보증금은 후순위가 되어 우선변제권을 주장할 수 없게 된다.
임대인이 신탁 계약을 체결하면 집의 소유권은 신탁회사로 넘어가기 때문에 임차인이 집주인과 맺은 전세계약은 무효가 된다. 하지만, 집주인이 신탁 계약한 사실을 속이고 전세계약을 맺어 전세금을 가로채는 사기가 발생했다.
깡통 전세 예방
전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고 저당이 잡힌 주택은 계약하지 않아야 한다.
등기부등본은 표제부, 갑구와 을구로 되어 있다.
표제부에서는 해당 부동산의 주소나 면적 등을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유자와 이전 소유자를, 을구에서는 소유권 외 저당권이나 근저당권 등의 권리관계를 알 수 있다. 아무 권리관계가 없는 을구는 아주 깨끗하다.
등기부 등본 갑구에서 가압류, 압류, 가등기, 가처분이란 말이 있다면 주의해야 한다. 또한, 만약 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 계약을 하지 말아야 하고, 더 자세히 알고 싶다면 신탁원부를 발급받아 보면 된다. 신탁 원부에는 신탁의 목적과 관리방법, 임대 권한 등이 기재되어 있어 권리관계를 더 정확하게 파악할 수 있다. 등기부등본 을구에 설정된 저당권은 전세금보다 우선하기 때문에 저당권이 얼마로 설정되어 있는지 확인하고, 해당 부동산의 시세에서 저당권을 뺀 금액이 전세 보증금보다 높은지 확인해야 한다.